Room revenue multiplier: un método rápido de valoración de hoteles

room revenue multiplier
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Estimar el valor de un hotel puede ser un proceso engorroso y lento. Y si el hotel ha estado en funcionamiento durante años, puede serlo más aún. Esto no ocurre con los hoteles nuevos, donde sólo hay que considerar el valor actual del terreno, los costos de reemplazo de la propiedad y los factores de depreciación. Además, no hay ingresos o ingresos para agregar a la ecuación. A ese método de valoración se conoce como el enfoque de costo.

Sin embargo, al determinar el valor de un hotel ya establecido, hay que considerar las ventas actuales y estimadas a futuro, ingresos, egresos y otros factores relevantes como los activos intangibles.

De hecho, eso es lo que diferencia a los hoteles de otras propiedades inmobiliarias: tienen activos tangibles e intangibles tales como la reputación, la calidad del servicio, la conveniencia de la ubicación y el encanto general. Pero, desafortunadamente, no existe una fórmula para calcular su valor.

A pesar de esto, existen otras fórmulas de administración de ingresos hoteleros que puedes usar para las evaluaciones de hoteles. A continuación, daremos un repaso a algunas de las fórmulas más importantes, entre ellas el cálculo de un room revenue multiplier.

¿Qué es un room revenue multiplier?

Un room revenue multiplier (conocido también como Room Revenue Multiplier o RRM) es una tasa usada para determinar el valor de un hotel o calcular sus ingresos brutos.  Esta tasa representa el valor por habitación; es decir, cuántos ingresos anuales genera cada habitación.

El RRM considera varios elementos: los ingresos totales, los ingresos brutos, los ingresos operativos netos, las ganancias, la tasa de capitalización, el ADR (tarifa diaria promedio) y el RevPAR (ingresos por habitación disponible) de un hotel.

Método del room revenue multiplier

El método del room revenue multiplier forma parte del enfoque de capitalización de ingresos. Este enfoque es clave a la hora de convertir los ingresos en valor. Esto se debe a que muestra cuántos ingresos puede generar un hotel en el futuro y cuál sería su valor de reventa.

Cuando conoces la tasa de capitalización de un hotel, es posible calcular su ingreso operativo neto (NOI). Esto es importante para calcular su ingreso bruto, que luego puedes usar para determinar su room revenue multiplier.

Room revenue multiplier típico para hoteles

Al momento de hacer sus valoraciones, los tasadores de hoteles en todo el mundo usan diferentes multiplicadores de ingresos por habitación. Estos suelen oscilar entre 3.5 y 4.5.

Con solo investigar un poco, podrás descubrir cuál es el RRM promedio en un área particular. Sin embargo, también puedes contratar a un profesional que tenga pleno conocimiento de la industria.

Ahora bien, si ya conoces el valor estimado de una propiedad que deseas comprar, puedes calcular su room revenue multiplier. Así, te asegurarás de no estar pagando de más por dicha propiedad.

¿Cómo se calcula el room revenue multiplier?

Para calcular el RRM de un hotel, necesitas conocer su valor y sus ingresos brutos.

Valor

Si no conoces el valor, puedes obtener una estimación aproximada usando la tarifa diaria promedio (ADR) de un hotel. 

Una regla general común para hacer este cálculo es asumir que un hotel vale mil veces su ADR. Eso nos lleva a esta fórmula:

Valor = ADR * número de habitaciones * 1.000

Ejemplo: Si un hotel tiene 30 habitaciones y un ADR de $150, su valor aproximado sería de $4,5 millones.

Ingresos brutos

Una vez que sepas el valor, el siguiente paso es conocer los ingresos brutos.  Para ello, esta es la fórmula a usar:

formula de ingresos brutos

Ingresos brutos = Ingreso operativo neto + Gastos

Así mismo, puedes calcular el ingreso operativo neto (NOI) restando los gastos operativos de todos los ingresos.

Room revenue multiplier

Una vez conozcas el valor y los ingresos brutos, puedes determinar el RRM con esta fórmula:

room revenue multiplier formula

RRM = Valor / Ingresos brutos

Ejemplo: Si el valor de un hotel se estima en $4.5 millones y su ingreso bruto es de $900.000, su RRM sería 5.

Cuando conoces el room revenue multiplier de un hotel en particular por adelantado, puedes usarlo para estimar su valor.

Una forma de hacerlo es usando los ingresos por habitación disponible (RevPAR) de esta manera:

formula del valor

Valor = RevPAR * Número de habitaciones * RRM

Ejemplo: Si un hotel tiene 30 habitaciones, un RevPAR de $50,000 y el RRM promedio para propiedades similares en el área es de 3.8, su valor sería de $5.7 millones.

Vale señalar que este método de valoración establece el valor por habitación en 3.8 veces el ingreso anual por habitación.

Sin embargo, el RevPAR no tiene en cuenta el costo por habitación ocupada y las fuentes de ingresos adicionales tales como restaurantes, spas, estacionamiento y otros servicios que ofrece el hotel.

Por esta razón, es posible que desees usar el APPAR (RevPAR ajustado):

APPAR = (ADR – Costos Variables por Habitación Ocupada + Ingresos Adicionales por Habitación Ocupada) * Tasa de Ocupación

Ejemplo de room revenue multiplier

Digamos que un hotel tiene 50 habitaciones, y que 40 de ellas están ocupadas. Eso supondría que su tasa de ocupación es de 80%. Generando un ingreso total por habitación de $10.000 con esas 40 habitaciones ocupadas, el hotel tendría un ADR de $250 y un RevPAR de $20.000.

Supongamos que el ingreso operativo neto de ese hotel es de $960.000 y que sus gastos operativos ascienden a $370.000. Su ingreso bruto sería de $1.33 millones.

Ahora, supongamos que un room revenue multiplier promedio para propiedades similares en el área es 3.5. Al multiplicar ese número por el ingreso bruto, el resultado sería un valor estimado del hotel de $4.655.000.

Por otra parte, si estás pensando en comprar un hotel, debes saber que tus fondos totales serían más altos que el precio de compra.

Hay gastos de PIP (Plan de Mejoramiento de la Propiedad) a considerar, así como los costos de cierre. Si, por ejemplo, los gastos de PIP son $10.000 por habitación y los costos de cierre son $150.000, deberás agregar otros $650.000 al precio de compra del hotel.

Si estás solicitando un préstamo, también debes considerar las tasas de interés y la amortización del préstamo. Si crees que las tasas de interés aumentarán en el futuro, es probable que el valor del hotel disminuya a menos que tus ingresos mantengan el ritmo.

Conclusión

Es cierto que existen muchas técnicas de valoración de hoteles. Sin embargo, usar un room revenue multiplier con las fórmulas simples que señalamos antes es el método más rápido.

Aunque este método da una estimación aproximada, la misma está bastante cerca del precio de compra estimado de una propiedad. Así, podrás ver un panorama general que te ayude a tomar una decisión informada a la hora de comprar o vender una propiedad hotelera.

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Graduada en Universidad de Standford, Arielle cuenta con más de 5 años de experiencia en la industria hotelera. Tiene un MBA en administración de empresas en el IDC Herzliya, Israel. Actualmente trabaja como gerente de cuentas en UpStay, construyendo y manteniendo relaciones sólidas y duraderas con los clientes. Le apasiona ayudar a los hoteleros a generar nuevas fuentes de ingresos con la más avanzada tecnología disponible en el mercado.

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